摘要：針對高校既有建筑使用、管理以及維修工作中的具體問題，結(jié)合自身的高校管理工作經(jīng)驗，論述了建筑物生命周期內(nèi)管理維護工作的重要性，并提出了一些具體的措施。
關(guān)鍵詞：高校建筑；生命周期；維護管理
中圖分類號：TU71文獻標志碼：C文章編號：1673-7237(2009)03-0075-04
0 引言
近年來，我國高等教育事業(yè)飛速發(fā)展，新校區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)、老校區(qū)的維修和改造，使高�；�本建設(shè)規(guī)模和投資力度不斷加大，各高校每年的基建投資額都是成千上萬甚至上億元。面對如此巨大的投資，如何才能做好建筑物維護管理，確保工程質(zhì)量，延長建筑物生命周期，是科學(xué)發(fā)展觀的要求，也是節(jié)能減排的重要內(nèi)容，也是擺在高校物業(yè)管理人員面前的一大重要課題。
高校建筑是高等院校開辦教育必備的重要基本設(shè)施，是高校為培養(yǎng)人才應(yīng)具備的基本物質(zhì)條件。高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學(xué)用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。要提高建筑物的完好率，確保使用安全，就必須及時地對這些建筑物進行維護管理，而且只有從高校的校情出發(fā)，按照高校后勤社會化的發(fā)展規(guī)律，才能經(jīng)濟有效地調(diào)用有限的資源，搞好校園、校舍建筑設(shè)施的維護、修繕和管理工作，服務(wù)好高校的教育工作。
1 高校建筑物維護管理的特點
1.1建筑物維護管理具有育人功能特點
高校維修工程實際上參與了校園文化氛圍的建設(shè)。建筑是凝固的藝術(shù)，一座好的建筑無論從使用功能、外觀、環(huán)境布局等都可以影響周圍或使用建筑的人，所以校園與校舍建筑能夠?qū)嶋H參與了教育活動，而維修則使校園、校舍的教育活動長期化，這是維修工作的育人功能。高等學(xué)校不同歷史時期的建筑都體現(xiàn)著一個高校特定時期辦學(xué)特點、辦學(xué)水平和理念。尤其我國的高校校園建筑是由教學(xué)、生活等不同功能建筑相互之間有機結(jié)合組成的一個特定環(huán)境，形成了特定的校園氛圍，置身其間時容易受到和諧、靜謐的美。
國內(nèi)一些知名高校建校歷史都超過了50年以上，這些高校的大多數(shù)建筑歷史悠久，有些建筑具有重要的歷史紀念意義，具有重要的保留價值，有些建筑盡管到了服役期，但經(jīng)過維修后完全可以使用，校園建筑是學(xué)校發(fā)展最明顯的見證，是學(xué)校里最直接的體現(xiàn)，保留高校典型建筑，使得高校校園文化氛圍更加深厚，他更多地讓人領(lǐng)略古樸、久遠和深奧的美，引人進入學(xué)校發(fā)展的追思與遐想。這就要求在校園建筑物的維修工作中能“修舊如舊”，以保證校園經(jīng)過多年的變遷之后，仍能保持獨特的風格，這是維修維護工作具有的審美功能。
1.2建筑物維護管理具有特定時間性
高校維修工程時間安排與教學(xué)有著密切的關(guān)聯(lián)。由于保障教學(xué)的要求，高校維修工作中的施工階段多數(shù)安排在暑假期間進行。這就給后勤管理帶來了很高的要求，后勤管理部門要在假期到來之前，做好嚴格的假期維修工作計劃，合理劃分維修級別。時間計劃性強是高校建筑物維護的特殊特征。
1.3建筑物維護技術(shù)要求高
隨著高校后勤社會化改革的深入，高校建筑維護招標體系日益完善�？紤]經(jīng)費問題，多數(shù)采用最低價中標原則，所以進入高校的各種施工隊伍越來越多。在不同的施工隊伍之間，存在著施工組織能力和工人技術(shù)素質(zhì)等方面的較大差異，導(dǎo)致工程施工的情況也就迥然不同。
校園建筑是學(xué)生聚集場所，國家規(guī)范對教室等抗震標準有明確的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。常見的房屋結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等，各種結(jié)構(gòu)有其自身的特點。各種結(jié)構(gòu)的房屋其耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是不同的，所以其維修應(yīng)視不同結(jié)構(gòu)、標準，分別量體裁衣，嚴格維修設(shè)計及計劃，嚴格要求維修質(zhì)量。
高校建筑物維修維護由于要保持原有的建筑風格和設(shè)計意圖，因此，技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。由于房屋維修有其獨特的設(shè)計、施工技術(shù)和操作技能的要求，施工針對性和獨特性強。施工中要求吃透要維修部位的原結(jié)構(gòu)，力求采用目前的新技術(shù)，嚴格施工程序。
1.4建筑物維護對延長建筑物使用壽命效果顯著
建筑物維護是房屋建成后維持其使用功能和物質(zhì)價值的必要管理手段，他貫穿于房屋建造，使用直至報廢的物質(zhì)運動全過程。圖1為不同維修周期建筑物質(zhì)量與時間的關(guān)系，其中可以看出建筑物的維護頻次對建筑質(zhì)量的影響關(guān)系。圖2反映了建筑物維護對延長建筑物使用壽命的關(guān)系。
圖2中AS直線表示房屋初建成時的狀態(tài)，若不及時進行維護保養(yǎng)，建筑物自然損壞的時間進程將如AT曲線，到T年時全部損壞。若在T年時進行維修，建筑物損壞率將恢復(fù)至，隨著建筑物繼續(xù)使用，損壞程度增加后再進行維護，隨著年限的增加將建筑物使用功能改善，實現(xiàn)了建筑物生命周期延長[1]，可見對建筑物定期定時的保養(yǎng)與維修不但可以保證建筑物的使用功能，而且使建筑物使用壽命延長。
2 高校建筑物維護管理內(nèi)容
2.1建筑物的查勘鑒定工作
為了掌握建筑物的使用和完損狀況，盡可能地提高建筑物的使用價值并合理延長建筑物的使用壽命，物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)建筑物的用途和完好情況進行管理，做好建筑物的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管建筑物完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護和修理建筑物提供依據(jù)。傳統(tǒng)的查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等，實際結(jié)合工程特點，地域特點，還應(yīng)該增加相應(yīng)的鑒定勘察內(nèi)容，如結(jié)構(gòu)類型、屋面防水類型；地震區(qū)和非地震區(qū)，現(xiàn)行抗震設(shè)計標準房屋和非現(xiàn)行抗震設(shè)計標準房屋；濕陷性黃土地區(qū)的高校建筑物查勘鑒定工作更應(yīng)采取以季節(jié)性為周期，同時應(yīng)將及時查勘結(jié)果進行分類歸檔管理。
2.2建筑物維護的計劃性管理
維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，他是指為做好建筑物維修工作而進行的計劃管理，是整個維護計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內(nèi)容一般包括維修計劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是維護計劃管理的基本工作方法。
資金計劃是建筑物維修計劃的主要內(nèi)容之一，就是要根據(jù)學(xué)校財力物力，對需要維修的項目進行周密的調(diào)查，并按資金需求和輕重緩急劃分為零星工程、搶修工程和專項工程，明確年度維修工作或者是某一建筑物的維修任務(wù)目標，強化維護工作計劃與決策的嚴肅性，減少維修工作中的盲目性。維修計劃的確定，應(yīng)既有超前性又有實現(xiàn)的可能性，還必須能滿足學(xué)校實際發(fā)展的需要。
2.3建筑物維修施工管理
維修施工管理是整個維修管理工作的中心環(huán)節(jié)。首先，要維修施工管理要健全職能機構(gòu)，加強管理隊伍的建設(shè)，這是提高維修管理質(zhì)量，包括施工管理中質(zhì)量控制與進度控制水平的根本途徑；其次，要加強對施工隊伍甄選。施工隊伍的質(zhì)量、信譽直接影響著維修工程的質(zhì)量，要認真調(diào)查施工隊伍的營業(yè)執(zhí)照、注冊資金、企業(yè)等級、技術(shù)力量配置情況，挑選合適的施工單位與之簽訂工程合同，并在合同中明確規(guī)定施工質(zhì)量標準、施工工期以及違約責任，以保護雙方的合法權(quán)益；第三，加強維修施工的全過程管理。施工質(zhì)量控制涉及維修管理的方方面面，應(yīng)以全面質(zhì)量管理的思路來對待，抓好施工過程中每一個環(huán)節(jié)對施工質(zhì)量是至關(guān)重要的。施工階段必須按照設(shè)計要求、合同條款、施工規(guī)范及上級文件進行，確保工程的順利進行。
在施工過程中，基建及物業(yè)管理部門應(yīng)會同設(shè)計、施工、監(jiān)理等建立健全的事前、事中、事后控制網(wǎng)絡(luò)，做好以下工作：建立完善的質(zhì)量控制組織；組織相關(guān)管理活動；確定工程質(zhì)量控制中的主要因素；指導(dǎo)、協(xié)助實施單位完善工序質(zhì)量控制，把相關(guān)影響工序質(zhì)量的因素都納入管理范圍，使項目質(zhì)量管理工作落到實處，督促施工單位認真執(zhí)行工藝標準和操作規(guī)程，重點環(huán)節(jié)和細部節(jié)點要積極推行“樣板制”；審查質(zhì)量事故報告，定期召開監(jiān)理例會；做好設(shè)計變更和圖紙修改的決策和協(xié)調(diào)工作。工程施工決定設(shè)計維護意圖能否體現(xiàn)，它直接關(guān)系到工程的安全可靠、使用功能的保證，以及外表觀能否體現(xiàn)建筑設(shè)計的藝術(shù)水平，對工程質(zhì)量起決定性作用[2]。
2.4健全建筑物維護資料管理
高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學(xué)用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。
為了加強建筑物的維護管理，提高經(jīng)濟效益和社會效益，確保住、用安全，建立健全建筑物施工技術(shù)檔案資料管理制度，掌握建筑物完、損狀況是十分必要的。維護資料是指歸檔保存的圖紙、圖表、文字材料、計算材料、照片、影片、錄音、錄像等各種文件材料的總和，具有真實的歷史記錄性。如果圍繞著一棟房屋的每一次維修所形成的全部房屋維護檔案資料都歸檔，反映出了維護管理工作的完整過程，就可以說該建筑物維護管理資料具有連續(xù)性和成套性[3]。建筑物維護工程技術(shù)資料是工程項目在實施全過程的真實記錄，對今后的使用、維修、翻建等具有指導(dǎo)作用，因此，加強建筑物維護資料管理，具有長遠的經(jīng)濟意義和現(xiàn)實意義。
3高校建筑物維護管理應(yīng)注意的幾點問題
3.1加強基建部門與物業(yè)管理部門的融合性，分清責權(quán)利
建筑物維護管理是一項基礎(chǔ)性工作，維護工作貫穿了建筑物使用的全過程，是物業(yè)管理工作中最重要的環(huán)節(jié)之一，從筆者多年從事后勤管理工作的經(jīng)驗來看，及時做好建筑物維護工作不僅可以有效地節(jié)約開支，還是樹立后勤服務(wù)工作新形象、贏得師生員工信任的基礎(chǔ)。高校建筑物前期建設(shè)階段是由基建部門負責，而后期維護管理工作則多數(shù)由后勤部門承擔，為此，后勤物業(yè)管理部門應(yīng)加強與基建部門的融合性，分清責權(quán)利，克服推諉扯皮，提高工作效率。如在前期設(shè)計中基建部門應(yīng)與后勤部門多溝通，后勤部門可憑借多年的實踐經(jīng)驗提出便于后期維護管理的措施建議。施工階段建設(shè)后勤部門應(yīng)派代表參與，及時了解施工過程便于后期維護。
3.2克服“重建輕修”的觀念偏向
建筑物建成后，有形、無形損耗無時不在發(fā)生。建筑物的建設(shè)周期，一般少則半年多則5年；而建筑物的整個使用周期，一般少則幾十年，多則百年以上。據(jù)資料介紹，建筑物在整個使用期中的維修費用約為其初始造價的1倍左右�？墒怯捎诖嬖凇爸亟ㄝp修”的思想偏向，建筑物的維護管理工作常常得不到足夠的重視，片面地認為修修補補無關(guān)大局。建筑物維修所需的人、財、物因此長期得不到應(yīng)有的保證。在建筑物維護管理上，要注意3年1次的建筑物完損檢查與維護計劃的有機結(jié)合；要注意1年1次的查驗工作要深入細致；要樹立和加強建筑物維護管理的重要性。
3.3要注重建筑物維護管理工作的經(jīng)濟適用性
在建筑物維護管理工作中，要按照“安全、經(jīng)濟、合理、實用”的4個方面實施。安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結(jié)構(gòu)牢固，保證師生員工的住用安全；經(jīng)濟，就是加強成本管理、資金管理和維修定額管理，把錢花在“刀刃上”，合理安排開支，節(jié)約和合理使用人力、物力、財力，做到少花錢、多修房；合理，就是維修計劃和方案制訂要合理，按照有關(guān)規(guī)定與標準進行維修，不擴大維修范圍；實用，就是從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行維修，以適應(yīng)師生員工在使用功能與質(zhì)量上的要求。通過維護，達到“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”。對不同類型、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準和不同維修方案。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養(yǎng)護，保持現(xiàn)狀和使用功能；對于舊房屋，需要根據(jù)房屋的建造年代、結(jié)構(gòu)類型、使用材料、質(zhì)量現(xiàn)狀、環(huán)境等特點綜合考慮，采取不同的維修改造方案，始終做到“服務(wù)至上”。
3.4培養(yǎng)一支具有專業(yè)管理水平的維護隊伍
由于種種歷史原因，后勤管理人員的素質(zhì)和技術(shù)水平無法適應(yīng)日益復(fù)雜的高校后勤維修工作，為使維修管理科學(xué)化、規(guī)范化，就必須對現(xiàn)有管理人員進行各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高他們的專業(yè)技能為核心，全面改觀管理隊伍現(xiàn)狀。
3.5建立和開發(fā)建筑物維護管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)維修信息化、科學(xué)化
目前，隨著高校后勤社會化不斷深入，參與高校后勤維修工程的企業(yè)越來越多，傳統(tǒng)的人工管理方式不能給學(xué)校其他部門及時報送所需要的數(shù)據(jù)，與維修工程相關(guān)的工程數(shù)據(jù)、財務(wù)數(shù)據(jù)等在管理和維護上面臨著越來越多的困難。如果利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)，結(jié)合實際工作的需要，設(shè)計開發(fā)出維修工程管理信息系統(tǒng)，則能使高校建筑物維護管理工作效率有顯著提高。
高校建筑物維管理信息系統(tǒng)可設(shè)置的主要內(nèi)容為：①分類信息。根據(jù)維修項目的經(jīng)費來源和數(shù)額的大小不同分為專項、搶修、小修等，如大于5萬元的維修工程申報為專項工程，通過學(xué)校舉行招標；②合同信息。施工單位、施工單位負責人、合同金額、合同簽字人等；③付款信息。每一次付款金額、時間，決算金額，保修金支付金額、時間等；④審計信息。預(yù)算金額、施工單位送審金額、審定金額、水電費等；⑤施工信息。項目名稱、工程所在校區(qū)部位、施工負責人、開竣工日期等；⑥其他信息。項目批件、批件審批人等[4]。
4 結(jié)語
節(jié)能減排是合理利用資源、保護環(huán)境實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，建筑節(jié)能、科學(xué)管理、資源優(yōu)化、以人為本是當前建筑業(yè)發(fā)展的主流方向。而高效、優(yōu)質(zhì)的后期服務(wù)管理則是對建筑進步成果的鞏固和延伸。我國是一個人口和建筑業(yè)大國，建筑業(yè)對于資源的消耗和環(huán)境的影響巨大，近30年來建造的房屋部分已經(jīng)進入維修高峰期，而我國對于既有房屋的維護管理的研究尚處于起步階段，高校后勤管理者應(yīng)當成為房屋維護管理的研究者和踐行者，這不僅對于提高高校后勤管理水平，保證高校建筑歷史的延續(xù)，而且對于探尋和推動我國既有房屋維護管理研究具有重要意義。
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